辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知

FirstCap 2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下：有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。有的银行不遵守信贷政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。有的经营性物业出现经营困难，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。辖内各银行机构要开展经营性物业贷款风险排查，对本行存量经营性物业贷款进行自查，摸清此类贷款风险底数，对于排查发现的严重违规问题和重大风险要及时向属地银监局或银监分局报告。对排查出的问题要落实整改措施，对已出现第一还款来源不足等特征的经营性物业贷款要按照《贷款风险分类指引》确定的分类标准，下调贷款风险分类，提足拨备，做实利润，并做好违约风险处置预案；对违规发放或虚假受托支付后资金回流的贷款，特别是用于跨行办理“借新换旧”，置换他行逾期、不良、违规借款的贷款，要制订清收计划，提前收回贷款，确保贷款资金使用合规，有效保护银行资产安全。辖内各银行机构要制定更加审慎的经营性物业贷款管理办法及实施细则，界定经营性物业贷款范畴，明确按贷款用途实施分类管理的原则；进一步细化对经营性物业贷款物业所有权和经营权划分、还款来源、贷款用途、账户监控、置换要求、抵押担保等关键要素和风险环节的准入标准和审查要求。要确保制度执行落到实处，通过制度制定、落实执行、监督检查、后续评估的过程，发挥风险管控机制作用。规范发展经营性物业贷款业务，不得将此类贷款作为违规发放贷款的变通方法和手段。辖内各银行机构要进一步细化操作流程，规范行为管理，从贷前、贷中、贷后等各个环节切实加强经营性物业贷款的全流程风险管控。强调贷前调查的审慎性和可靠性，特别关注贷款用途合理性和真实性的调查，从源头上避免贷款挪用。加强账户监管，对物业租金实行封闭管理，把好第一还款来源，密切关注市场波动、借款人经营状况及现金流变动情况，对出现风险特征的，要及时下调贷款风险分类，调整贷后管理频次、修订还款计划，落实催收方案。密切监控抵押物价值浮动和权属变更状况，确保抵押率在安全范围内，必要时补充抵押物或采取其他风险补救措施，有效避免各类风险。辖内各银行机构要严格经营性物业贷款用途管理，投向固定资产项目的经营性物业贷款必须对相应项目的资本金投入情况进行调查评估，投入日常经营周转的经营性物业贷款必须进行资金需求测算。不同用途的贷款，要采取不同方式进行核查论证，密切监控资金流向，确保贷款用途真实合规。比如，用途为装修改造的，应现场考察物业情况并留存装修前照片，分析装修总价及每平米单价的合理性，贷后应搜集装修后照片，防止借款人装修期间挪用贷款；用途为房地产开发的，应严格按房地产开发贷款相关管理办法进行调查审批发放；用途为日常经营周转的，在资金需求测算的基础上，要搜集和审查资金用途证明资料，如合同、发票等，防止贷款违规用于固定资产项目。辖内各银行机构要严格控制用于置换负债性资金的经营性物业贷款的发放。对用途为置换他行贷款的，需通过人民银行征信系统核实，并提供他行的借款合同、贷款入账凭证，置换金额和期限不得超过原贷款余额和剩余期限，且对原贷款用途的合规性进行审查。禁止用于置换他行逾期贷款、违规贷款或办理跨行“借新还旧”贷款，防止风险传递叠加。对用于置换股东或第三方借款的经营性物业贷款要进行严格限制，认真审查债务相关原始凭证，如银行入账凭证、借款协议、债务发生前后的财务报表、银行流水证明等，并提供债务发生时资金用途的证明资料，防止借款人以置换虚假债务性资金为由骗取银行贷款。