2018年珠海高价地块扎堆入市 将如何影响楼市 ——凤 …

2017 年，剧终。从开年温热到调控暴击，珠海人承受了房价一飞冲天的噩梦，也亲历着市场从沸腾到迅速冷却的变化。这列「失控」的过山车，带着我们的小心脏经历了一次又一次的洗礼。012018 年是 “地王” 和 “准地王” 入市年。正当我们正在谋寻着，在一堆「天价」地王的缝隙中，可否寻得上车机会之时。楼市传来大消息：南京出现了首个亏本地王，京奥港未来墅近期爆出自帖 “封条” 停工，施工方称项目拖欠了两千多万工程款。南京一地王停工事实上，不仅南京，珠海乃至全国众多高价地块，也面临同样的考验和压力。回顾珠海高价地块，基本上都是一年多未入市，比如雅居乐科创地块、崇峰地块、华发唐家地块等；一年未开工的有也不少，格力 29120 地块、高盛科创围地块。信贷持续收紧，国土部严查捂地、囤地，令 2017 年底 - 2018 年将成为高价地争相入市的热闹局面。珠海如是，目前，珠海 2016-2017 年 “地王” 和 “准地王” 项目已集体出动，都将在 2018 年扎堆搅动市场。科创北围：雅居乐雅灏花园一期已建至四层高，二、三期也已公示规划并相继围挡；仁恒科创北围地块公示为仁恒珠海北围 21 号地，预计建成四栋建筑；万科翡玲苑、翠珑苑已相继动工，将为该板块提供商业配套；与万科地块相邻的招商蛇口项目也已动工，规划项目名为招商雍华府花园，将建 4 栋建筑，层数为 1-18 层。唐家半岛：2013 的区域地王，华发绿洋湾已封顶，规划有高层 12 栋、别墅 19 栋、商业大楼 1 栋，其中规划有 46 层超高层。大概率也将 2018 年迎来入市。航空新城：在碧桂园和龙湖相继以隐性楼面地价 1.9 万 / 平、1.8 万 / 平进军航空新城后，该板块的高地块项目也将在 2018 年将来考验。崇峰将在 2018 年上半年入市，推大平层。按照碧桂园的推进速度，也将在 2018 年入市。横琴：国际住宅区中冶项目也已经大动工，拿地价 22000 元 / 平，也将在 2018 年迎来考验。02其实，买房人都心知肚明，珠海的 “地王”、“准地王” 这批高地价项目迟早要上市，大家都观望它们会以何种产品入市? 价格怎样?届时价格将如何，地价还是要传导至房价，转嫁到购房者身上。然而，面粉贵了岂能只做馒头，当然是要做蛋糕，满屏的高端产品定位扑面而来。从公布的效果图看，基本都是高端高层或大平层房源为主，从产品的户型结构上看，“高单价、高附赠、控总价” 成为了地王产品的标签，瞄准的是珠海高级改善客户。高新区科创北围地价对比 图 / 凤凰房产尤以 2017 年下半年更为明显，珠海楼市出现一个很有意思的局面：已经出让的高价地即将入市，而新拍的土地价格越来越低，从接近 3 万 / 平的地价回落到近 “2” 字头。原因有二，一方面，信贷政策收紧，不仅房企发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段被限，就连海外发债也被堵，房企的融资渠道变窄而且融资成本却持续走高，部分房企最高年利率在 8% 以上，因此，房企们都急着要将土地变现回流资金。珠海 2017 年网签急速下跌 图 / 合富而另一方面，国土部严打，对 71 城已出让的住宅用地的工程进度展开大检查，堵住了部分房企囤地拖延之路，就算是资金实力雄厚的想捂地抬价也不可能了。也就是说，珠海楼市必然要经历一段高价地的集中推盘期，新房成交均价甚至会出现上扬，然而，房价预期在降低，买房人依然有机会买到相对便宜的房子。03基于以上的市场现状，2018 年珠海楼市怎么走?
总结过往亦可预知未来，眼下，在提高调控精准性、土地市场高温渐褪、长效机制蓄势待发，房贷紧缩山雨欲来……这些的市场现象，也或将预示着 2018 一整年的楼市走势。1，调控仍将持续，市场迎来平稳调整
2018 年，珠海楼市调控仍将持续，修正至精准。在没有重大政策冲击的情况下，珠海市场将迎来平稳调整。总体上，一、二手房回上行周期接近尾声，市场在高压调控下进入稳定期。
2. 珠海二手房寒冬来了，2018 年将迎来量价齐跌的局面
业内人士认为，近期交易税新政出台，买二手房成本增加，对二手房市场进一步打压，再加上限卖政策持续，二手房成交困难，市场陷入观望，进一步会把购房需求传导至一手房。珠海二手房的流言和数据
3. 土地市场大概率维持现状，甚至地价有进一步走低的可能
土地市场方面，近几次土拍结果，预示着土拍热度在慢慢下降，而且，随着土地供应量的增加，渐渐出现了底价成交，甚至流拍的现象。此外，开发商拿地更为谨慎，接下来很长一段时间的土拍大概率会维持现在的状体，甚至地价有进一步走低的可能。珠海拿地面积 图 / 合富第一，经过这两年的土地供应，大部分开发商都有土地储备了，并且土地开发周期拉长，如今对拿地没有那么迫切的需求;第二，去年以来，不少开发商投入了较多的拿地资金成本，调控之下，销售端回收资金较慢，加上金融政策的影响，开发商资金链压力比较大。按照目前的市场预判，2018 年地价将进一步分化，好的地块开发商仍然会抢，特别是 2018 年初开发商资金比较充裕的时候，而一般的地块，则地价会走低。
4. 房价上涨的动力不强，价格高位横盘
被各种调控政策死死摁住后，目前珠海的一手房价和成交量，至少从数据上看，开始高位横盘，网签更是直接下跌 70% 以上。业内人士认为，2018 年珠海楼市将蛰伏消化过高的涨幅。
房票有限，目前地价走低，同时调控之下，购房者趋于冷静，开发商信心走低，销售端乏力，2018 年房价上涨的动力不强。
但是，一手房价格也很难大降。一方面，受产品结构影响，总体房价还可能比今年略高，因为 2018 年入市的大部分是去年的高价地块，成本在那儿，即使政府控价，是会比较高的。珠海正在兴起的新城 图 / 高楼迷红巴一位不愿透露姓名的业内人士认为，目前，珠海新房市场正处于老楼盘消化、地王入市前的阶梯期。待 2018 年诸多高地价项目入市，房价格局会变得微妙，因为 2018 年限价政策不会大幅度放开，对于这些项目定价还是有一定影响的。总体而言，珠海高价地项目即将扎堆入市，不过在政府限价面前，都得俯首。这也是买房的窗口期，购房者可以慢慢淘、认真对比，选到好的房子。
5. 对于珠海炒房客来说，2018 年是难熬的一年
2018 年是炒房客比较困难的一年，房价未必会跌多少，但成交会比较困难。现在成交困难是因为限贷、限购，2018 年主要是市场陷入观望。一大波抛房潮正在路上，资金链非常紧张的房主甚至会亏本卖房。
6.2018，对珠海刚需来说，是痛苦的一年放眼望去，珠海的新盘全面向 近 2 万 + 靠拢，这条线之下的新房，要么路远得让人想哭，要么纯刚 (Diao) 需 (si) 配置。一批购买力不足的刚需，真的很难在珠海买房了，更多的买房人职能将置业需求转移至珠海周边区域，这就是残酷的现实。
7. 2018，珠海的多家银行房贷额度依旧紧张目前，利率上浮、批贷排队，甚至暂停受理，已是全国普遍现象。某银行高管向凤凰房产透露，由于额度过于紧张，预计 2018 年，珠海银行房贷额度依旧很难大幅度缓解，只会适当放松，对于消费贷使用者、离婚贷款者，买房办理贷款难度大。因此，2018 年最痛苦的，可能不是腰缠万贯抢不到房的有钱人，也不是囊中羞涩真正买不起房的人，而是那些刚好够格按揭的刚需。随着房贷利率提高，按揭所付出的代价，也在变得越来越高。
8. 2018 年珠海买房，这些区域机会最大之前，凤凰房产的五碗就写过《看似无律可循的土拍，圈出了珠海未来几年的发展重点》。从目前的地块出让情况来看，航空新城、航空产业滨海服务区、白蕉、科创北围新城四大片区将成为未来 2-3 年珠海楼市置业的重点区域；平沙和乾务也在谋局成片。说明珠海的西拓和北延发展策略执行的很好，符合城市发展方向。珠海 2017 年土拍重点区域 图 / 合富未来，这几个区域的城市建设会加快，交通等配套会更快落实。航空新城、唐家北围将会是开发热土，判断未来 5-8 年，这两个区域新城将形成。
包括珠海日前新提出的新城市中心，去年以来，交通便利程度大幅提升，且本身配套较为完善，集中了不少开发商大咖，又靠近港珠澳大桥开通之际，前景看好。
总体而言：航空新城，因为配套建设推进最快，值得期待；珠海北，链接深中通道，与大湾区城市配套，环境好、以产业兴城，将来的楼市是资源与环境的时代，这个区域将更快地成熟起来；刚定调的新城市中心所在区域，交通便捷，横琴 + 十字门聚集的关注焦点集，及带动的大片带动配套建设，及周边区域的成熟。9 长效机制或将出台日前，新华社发文：中央政治局会议提出 “加快住房制度改革和长效机制建设”。某城市的土地评估咨询有限公司董事长认为：2018 年 3 月底、4 月初，楼市长效机制有望出来。10 产品重新掌市场握话语权与统治力如今，地价走低，对去年的高地价项目是 “前有政策堵截，后有低价项目追兵”，对其入市房价有影响，这些项目要做产品价值体现上下功夫，才能更好地在市场立足。这个时候，现有的 “70/90” 政策就不适用了，因为现在珠海新房市场上，小户型已经非常多，未来珠海二胎政策放开，保障房建设增加，小户型需求将降低，如果要人们花更多的钱买不舒适的小户型，也不现实。事实上，珠海珠海市场如何，我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。